Глава 8. Ипотека

А теперь хотелось бы поделиться кое-какими наблюдениями об ипотеке. На самом деле, для многих она является единственной возможностью получить собственное жилье. Ведь накопить несколько миллионов, чтобы обменять их на пятьдесят квадратных метров в газобетонной коробке, не всем под силу. Только ипотека дает реальный шанс приобрести квартиру, заплатив всего 10-20% от ее стоимости в качестве первоначального взноса. Поэтому с этой точки зрения ипотечный кредит является благом.

Но минусы российской ипотеки перевешивают единственный плюс, и я собираюсь без прикрас поделиться тем, с чем мы сталкиваемся каждый день. Конечно, я смотрю на ипотечное кредитование несколько однобоко, т.к. по природе своей деятельности мы в основном общаемся только с теми заемщиками, которые не могут расплатиться по ипотеке. Почти каждый день мы слышим печальные истории и том, как целые семьи оказываются на улице, как ипотека «съедает» все сбережения. Многих людей ипотека искорежила своей тяжестью, ведь, чтобы не потерять жилье, им приходилось кровь из носу, но платить ежемесячный платеж. Поэтому заемщики переступали через черту: занимали деньги у родных и близких - и не отдавали, шли на нарушения закона и т.д. Но это скорее исключение, чем правило. А я лучше расскажу, как обычно складываются дела у заемщиков, которые не могут выплатить долг по ипотеке.

Возьмем обычный случай. Семья из четырех человек хочет купить квартиру стоимостью 5 млн., рублей, они готовы платить за нее по 50 – 55 тысяч рублей в месяц. Им предлагают соответствующий «социальный» кредит под 12% годовых и они заключают с банком договор на двадцать лет. Я взял слово «социальный» в кавычки, потому что ипотека под 12% годовых настолько же социальна, как и кредитные карты под 120%. Позже я поясню, почему так говорю.

При получении кредита банк заставит заемщика заключить договор страхования. И тут нужно понимать, что страхование страхованию - рознь. Согласно статье 31 закона «Об ипотеке» залогодатель (заемщик) обязан страховать за свой счет заложенное имущество от рисков утраты и повреждения. Это делается для того, чтобы, в случае пожара, например, заемщик не остался одновременно и без жилья и с кредитом шее на двадцать лет вперед. Но, в это же время нельзя забывать, что согласно другой статье - 935 ГК РФ, обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. То есть при заключении ипотечного договора заемщик должен застраховать только само жилье, а вот от страхования жизни и здоровья он вправе отказаться. Если заемщик очень переживает за свою жизнь, то пусть лучше застрахуется в обычной страховой компании, а не через банк. Однако слишком часто ипотечные заемщики к своей нелегкой кредитной ноше получают довесок в виде договора страхования жизни и здоровья.
Но вернемся к нашей семье, которая взяла ипотеку. Давайте проследим за первыми годами выплаты по ипотеке

Итого, за пять лет эта семья заплатит 3,42 миллиона рублей, но из них тело кредита погасится лишь на 410 тысяч. Зато почти 2,9 миллиона уйдет на проценты и около 120 тысяч на оплату страховки. Вот почему я говорю о том, что называть такую ипотеку социальной – это необдуманно, мягко говоря. Кроме того, мы еще не выяснили, что же случится с ипотекой, если у семьи вдруг исчезнет источник дохода – снизят зарплату у мужа, уволят жену или просто нагрянет финансовый кризис? А произойдет одна простая вещь – банк подаст в суд, выиграет его и обратит взыскание на предмет ипотеки, то есть на жилье должника. Никаких исключений не бывает, все происходит по этой схеме.

Не поверите, но некоторые заемщики рассчитывают на две вещи – они считают, что банк просто заберет квартиру в счет долга, а потом вернет все оплаченные деньги. Конечно, не все так думают, но есть люди, которые в это верят всеми фибрами души. Очень жаль, но всегда приходится разочаровывать людей.

Давайте поясню, почему заемщику не вернутся те или иные суммы.
Должнику не вернут проценты. Все уплаченные проценты по кредиту – это плата за пользование денежными средствами банка и вернуть эти деньги невозможно. Если возвратиться к нашему примеру с семьей, то выходит, что два миллиона девятьсот тысяч рублей они выбросили на воздух.

Тело кредита также вернуть невозможно, потому что это деньги банка, а не заемщика. Нельзя вернуть того, что человеку не принадлежит.
Первоначальный платеж – это вообще плата продавцу жилья по договору купли-продажи. Никакого отношения к просроченному кредитному договору эти деньги не имеют, и никто их возвращать не будет.
Материнский капитал, если он был потрачен на приобретение такой квартиры, тоже не будет возвращен.
Плата за страховку предмета залога. Ну, тут вы сами можете провести аналогию и сделать выводы.

То есть, если в течение нескольких месяцев заемщик не заплатит по ипотеке, то он должен распрощаться и с жильем и со всеми ранее уплаченными деньгами. Теперь к вопросу, что банк просто заберет квартиру и на этом успокоится. Здесь тоже выйдет совсем иная ситуация. Не берусь утверждать, что все, о чем я расскажу ниже, происходит в ста процентах случаев, но что часто – это точно

Так вот, сначала банк напишет требование, в котором будет указано, что должник не исполняет обязательства по ипотечному договору и согласно пункту такому-то, банк требует вернуть всю сумму кредита досрочно. Естественно, что выполнить такое условие может только человек со станком, печатающим деньги. Если у заемщика нет денег, чтобы заплатить хотя бы ежемесячный платеж, то вернуть кредит полностью он не сможет точно. Это требование банка является формальностью.

После того, как заемщик получает такое письмо, он пытается добиться реструктуризации, или умоляет немного подождать, или просто игнорирует требование, надеясь, что о нем забудут. В общем и целом, итог-то будет один. На него подадут в суд, т.к. во внесудебном порядке обращать взыскание на жилое помещение, заложенное по договору ипотеки и принадлежащее физическому лицу нельзя. Подадут через три месяца, через полгода или через год, когда накопится достаточно много процентов. Но подадут в любом случае, т.к. подарить квартиру заемщику может только безумный кредитор. А я о таких не слышал.

Почему именно через три месяца дело переходит в судебную плоскость? Здесь нет никакой магии цифр, просто согласно закону «Об ипотеке», взыскание предмета залога не допускается, если одновременно и период просрочки менее трех месяцев и сумма долга меньше 5% от стоимости предмета ипотеки. Считается, что такое нарушение договора является незначительным и обратить взыскание на заложенное имущество в этом случае нельзя. Но, если просрочка составляет более трех месяцев и долг превышает указанные пять процентов, то банк подаст в суд – даже к гадалке ходить не нужно

Далее кредитор делает вот что. В иске он просит: взыскать сумму долга с процентами, обратить взыскание на заложенное имущество и установить начальную продажную цену в размере, скажем на 30% ниже реальной стоимости. Либо по той стоимости, что была указан в договоре купли продажи, без учета того, что недвижимость постоянно растет в цене и за пять лет цены значительно выросли. Если должник побоится прийти в суд за защитой своих прав, то у суда не будет оснований оценить жилье выше. И с торгов оно уйдет именно по этой стоимости. То есть квартиру, стоящую 5 миллионов могут продать за три с половиной миллиона. У меня в практике был случай, когда квартиру стоимостью в четыре миллиона банк оценил в миллион шестьсот. И, если бы заемщики не обратились к нам за составлением возражения по ипотечному кредиту, то у кредитора вполне могло бы получиться установить такую продажную стоимость.

Итак, суд прошел, начальную стоимость установили, и квартира продается с торгов. Как это часто бывает, на первых торгах ее никто нее приобретает, а это значит, что согласно закону об ипотеке ее стоимость снижается на 15%, и проводятся повторные торги. И вот уже на повторных торгах жилье приобретается определенными лицами за 2,9 миллиона рублей. Наверное, я не раскрою тайны, если сообщу, что жилье, которое продается по такой сильно заниженной цене, достаточно часто приобретается «своими», близкими к банку людьми или организациями. Но это тема другого разговора.

А мы пока не будем забывать, что семья заемщиков должна была банку 4,6 миллионов, но квартиру-то продали за 2,9 миллиона рублей! Что будет с этой разницей в 1,7 миллиона рублей, так называемым «хвостом»? Ничего необычного - семья будет обязана вернуть кредитору всю сумму долга, поэтому приставы могут описать иное имущество должников, наложить арест на их зарплаты и т.д. Хотя, признаться, это случается не очень часто. Кредиторы понимают, что человек, который уже потерял жилье и деньги, вряд ли будет настроен погашать остаток долга, поэтому разницу могут списать. Все же, давайте разберем эту ситуацию подробней, потому что размер «хвостов» может быть весьма значителен.

Начнем с того, что закон «Об ипотеке» дает право заемщику застраховать риск ненадлежащего исполнения договора по возврату основной суммы долга и по уплате процентов. По этому договору страховая компания заплатит разницу между долгом по кредиту и суммой, полученной от продажи предмета ипотеки. Это называется страхование ответственности заемщика. Хотя в законе написано, что такое страхование является правом заемщика, а не обязанностью, но банки часто требуют, чтобы такой договор был заключен. Страховая премия платится один раз при оформлении ипотеки. Страховая сумма не может быть меньше десяти процентов и не больше пятидесяти процентов от основной суммы долга. А страховым случаем считается неисполнение договора – невыплата долга или процентов по нему.

Кстати, сам кредитор также вправе застраховать риск возникновения у него убытков, в случае, если стоимости имущества будет недостаточной, чтобы удовлетворить его требования. Это называется страхование финансового риска кредитора. Но так как в этом случае речь пойдет об отношениях между двумя юридическими лицами – кредитором и страховой компанией, то я не буду затрагивать эту тему. Отмечу только, что я знаю случай, когда банк застраховал свой финансовый риск, а потом обязал заемщика возместить эту сумму.

Однако лично меня интересует вот какой вопрос. Раньше статья 350 ГК РФ прямо указывала, что если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право получить недостающую сумму из прочего имущества должника. Сейчас эту норму материального права почему то убрали. Так вот, в случае, если ни заемщик, ни кредитор не застраховали свои риски, то что происходит с «хвостами»? Если банк их взыскивает, то на основании какой нормы? Не понятно.

Ну да ладно, давайте вернемся к нашей ситуации. Что в итоге получит обычная российская семья, которая взяла ипотеку, но не справилась с платежами? Она лишится первоначального платежа, процентов по кредиту, платы за страховку, жилья и еще останется должна банку. Вот такие радужные перспективы сулит «социальная» ипотека под 12%.
Возникает резонный вопрос: как избежать суда по ипотеке? Я знаю одно очень простое, но эффективное средство – нужно просто вовремя платить. Упираться, но платить. Забить на остальные кредиты, если с деньгами вообще туго, но ипотеку платить. Потому что, если банк подаст в суд, то должника выселят. Выселят вместе с десятью детьми зимой на мороз и никакая опека не поможет. Поэтому правило одно – не доводите дело до суда, не допускайте просрочек больше трех месяцев и не берите ипотеку без особой необходимости. Если взяли, то погашайте. Кстати, при досрочном погашении ипотечного кредита действуют те же нормы, что и при обычном кредите. То есть не забываем оформлять соответствующие заявления за 30 дней до досрочного погашения.
Кроме этого, следует знать, что после погашения кредита необходимо обратиться в банк с заявлением о снятии ареста с объекта залога (квартиры, дома). Иначе банк может "забыть" снять обременение, а заемщик не сможет ничего сделать со своим жильем. Кстати, иногда заемщику не так уже и просто получить в банке закладную – то ответственного за выдачу не могут найти, то саму закладную потеряют.

Если же выплатить не получилось и дело ушло в суд, то старайтесь найти человека в банке, чтобы договориться о мировом соглашении. Но нужно понять, что к мировому соглашению нужно будет предоставить доказательства вашей платежеспособности и предложить банку свой график платежей. Не факт, конечно, что банк на это согласится, но попытка не пытка.

Далее – вызывайте оценщика, и пускай он оценит ваш жилой объект по максимуму. Пластиковые окна, новая сантехника, район проживания – пусть учитывает все, ведь чем больше оценка имущества, тем выше начальная продажная стоимость объекта. Нельзя просто соглашаться с тем, какую сумму предложит кредитор – нужно действовать самому, перехватывая инициативу. Однако и тут есть ложка дегтя… даже не ложка, а целое ведро. Дело в том, что по действующему законодательству в случае, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Это означает, что даже если экспертиза оценит жилье в 5 миллионов, то суд вынесет решение о том, что начальной продажной ценой станет 80% от этой суммы или 4 миллиона рублей

Знаете, что меня в этой ситуации интересует - а с какого потолка взялась подобная цифра в законе? Почему законодатели установили именно 80 процентов, а не девяносто один или не восемьдесят три и шесть сотых?
В своей жизни я неоднократно встречался с депутатами разных уровней: местного, областного и даже федерального. Не скажу, что эти встречи меня впечатлили. Я увидел, что это обычные люди, с обычными человеческими интересами. Расскажу, наверное, страшный секрет, но депутаты сами не пишут законы. Для этого создаются специальные организации, целые научные институты, которые только тем и занимаются, что формулируют законодательные инициативы. Также в «думах» есть свои специалисты, которые структурируют, сверяют инициативы с другими нормами права и т.д. Да, конечно, депутаты учувствуют в процессе, определяют векторы, дополняют или отклоняют предложения, но подчеркну, что пишут законы совершенно другие люди. Сами подумайте, откуда у депутата - знаменитого певца или спортсмена, знания о нормах гражданского, административного, уголовного права? С луны на них что-ли свалится профильное образование плюс магистратура плюс двадцать лет юридической практики? Конечно, нет. Вот и пишут законы профессиональные юристы, специалисты законотворческой инициативы.

Однако и тут возникает «затык». Эти специально обученные юристы – теоретики. Да, они отлично знают нормы права, но они никогда не сталкивались с коллекторами, например. Поэтому они не могут понять, что написав в законе фразу, позволяющую коллекторам «взаимодействовать с должниками», они, по сути, развязали руки взыскателям, которые будут доводить людей до петли уже на законных основаниях. Или взять эту норму о 80% от оценки эксперта. Мне интересно, как они высчитали, что справедливая продажная стоимость жилья будет равна 80 процентам от оценочной? Есть какая-то формула, позволяющая предположить, что оценщики завышают стоимость на 20% что ли? Я думаю, что если бы действительно кто-то потрудился реально просчитать среднестатистическую сумму, то она выглядела бы примерно так: 91,76% * какой-нибудь повышающий или понижающий коэффициент. А эти «80%» в законе дают основания считать, что процесс принятия решения происходил как-то так:

- Ну что, ставим девяносто процентов?
- Не много-ли, а давай 70?
- Думаю, не пойдет, надо побольше цифру. Давай тогда восемьдесят?
- Слушай, да ставь какую хошь, и пойдем уже пивка тяпнем, жара такая на улице, а ты пристал с этими процентами!
Я думаю, что это где-то близко к правде. И это было бы смешно, если бы серьезные суровые судьи ежедневно, в тысяче судов по всей России не выносили на основании статьи 54 закона «Об ипотеке» такие решения: «Обратить взыскание на заложенное имущество: трехкомнатную квартиру по адресу… Определить начальную продажную стоимость объекта недвижимости в размере 80% от …». Ребят, это ведь не шутки, разница в 20% для многих должников оказывается ужасной пропастью между жизнью и существованием!

Как-то у меня были клиенты, семейная пара, и у них было две квартиры в залоге, долларовая ипотека и все это счастье располагалось в Москве с ее космическими ценами на жилье. Они сдавали квартиры в аренду; не знаю, сколько они зарабатывали с этого, но, по крайней мере, последние семь лет исправно платили по всем платежам без просрочек. После того как грянул кризис и доллар вырос в два раза, платить стало просто невозможно. Они пытались изо всех сил, но уже через пару месяцев начались задержки с выплатой долга, а потом, естественно, состоялся суд. Вот вы представьте, какие проценты по ипотеке они заплатили за истекшие семь лет. В Москве. За две квартиры. В долларах. А потом у них эти объекты забрали и указали продажную стоимость в 80% от их оценочной стоимости. Подумайте, сколько они потеряли на этих 20% разницы! Не помню точно, но сумма долга немного не дотянула до полумиллиона долларов. И в два раза больше они уже заплатили банку, ну, то есть выбросили в воздух. Причем они очень разумная семейная пара, единственное, что они не предусмотрели – так это кризис и рост доллара. В итоге уже немолодая семья осталась без жилья, без бизнеса, без средств к существованию, но зато с огромным долгом на всю оставшуюся жизнь.

Кстати, помните, в начале книги я затрагивал тему со ставкой рефинансирования? Была такая ставка, по которой ЦБРФ выдавал кредиты коммерческим банкам под 8,25%. А потом появилась ключевая ставка, по которой тоже стали выдавать кредиты банкам, но уже на 3 процента меньше ставки рефинансирования, под 5,5%. И я подумал, если так можно, так почему бы не сделать «ипотечную ставку», скажем в размере 3% годовых? И давать ее на определенных условиях физлицам. Например, для приобретения нового жилья. Ах, нужно развивать малоэтажное строительство? Ну, тогда на покупку земли и строительство дома. Ах, страшно давать физикам кредит без обеспечения? Ну, тогда юрлицам - кооперативам граждан под залог земельного участка. И это тоже рисковая тема? Тогда давать кредиты по трехсторонним договорам через застройщиков при условии комплексного освоения территорий. Да все, что угодно можно придумать. Главное, подойти к задаче с головой, а не так, как это принято сейчас.

В России привыкли все субсидировать. Взяли кредит под 13%? Хорошо, мы вам вернем 1%, если вы выполните ряд условий: соберете справки о том, что вы собрали справки о наличии справок и успеете это сделать в течение 10 дней, пока у справок не закончился срок. Потом встанете в очередь, напишете на ладони номерок и будете ожидать в лучших традициях постперестроечных девяностых. Вот как-то так.

Однако если бы кредит давался под меньший процент, то и переплата была бы ниже и ежемесячный платеж тоже

Есть разница? Да при ставке в 3% годовых пол-России сможет обзавестись доступным жильем безо всяких дополнительных мер поддержки! Но власти создают искусственные барьеры и накаляют ситуацию, вместо того, чтобы решать проблему. Например, сейчас государство тратит миллиарды рублей на поддержку молодых семей, субсидируя покупку жилья. Суть такова - если молодая семья соберет справки, что она считается нуждающейся в улучшении жилищных условий, то ее поставят в очередь за субсидией. Ежегодно этой семье нужно заново собрать справки, доказывая, что она не разбогатела и до сих пор еще нуждается, иначе она потеряет место в очереди. В течение года, двух, пяти, десяти эти люди должны покорно отбывать срок, выжидая, когда же им повезет. Так как денег мало, а желающих много, то каждый год субсидию получают всего несколько процентов счастливчиков. Остальные понуро стоят, ожидая своей участи, переминаясь с ноги на ногу. Но, как только один из супругов достигает 36 лет, семья резко набирает ускорение и пулей вылетает из очереди, потому что программа рассчитана на лиц до 35 лет включительно (поэтому частенько бывает, что муж и жена разводятся, чтобы хотя бы один остался в списках). У этих людей смысл жизни уже заключается в том, чтобы дождаться своих 400-700 тысяч рублей.

И опять мы видим непродуманный чиновничий подход. Давайте посчитаем. Допустим, на эту областную целевую программу запланировано в бюджете 1,5 миллиарда рублей на пять лет. То есть по 300 миллионов в год. Пусть, условно, субсидия будет 700 тысяч рублей. Это значит, что за один год ее получат 428 семей на всю область. Это

много? Да в одном городе в очередь может встать больше 20 тысяч человек! А сколько таких желающих по всей области наберется? Тысяч пятьдесят или больше?
И еще возникают другие вопросы: а чем эти 428 счастливчиков лучше тех пятидесяти тысяч, которым стоять и стоять? Чем они лучше тысяч других семей, которые живут вчетвером в однушке и не признаются нуждающимися? Их исключительность в том, что они раньше узнали об этой субсидии и быстрее записались? Почему государство поддерживает тех, кто стоит с протянутой рукой, вместо того, чтобы помогать тем, кто хочет всего добиться сам?

Вместо того, чтобы стимулировать людей самостоятельно зарабатывать себе на жилье, эта программа заставляет людей ожидать подачки. Собирать справки, унижаясь перед чиновниками. Вы вдумайтесь - эта программа нацелена на то, чтобы люди были бедными! Она требует в течение многих лет признавать себя и свою семью нуждающимся! Она создает искусственную очередь, из которой только малая часть получит поддержку, а остальные будут ненавидеть клерков, чиновников и все государство вместе взятое. А потом, когда их выкинут из очереди, они будут пикетировать на улицах, подавать в суды и плакать перед телекамерами.
Так почему все вышеперечисленное имеет право на существование, а ипотечная ставка в размере трех процентов – нет?